24 Settembre 2017
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INFORMAZIONI,CONSIGLI E NORME..

Avete una casa singola da vendere..? Siete in possesso di una casa indipendente degli anni ´60-´70-´80?
Cerco case singole in vendita, degli anni ´50-´60-´70-´80, per soddisfare le richieste pervenute presso il mio studio, da selezionata clientela.
La ricerca è riferita ai comuni di SOMMA L.DO, CASORATE SEMPIONE, ARSAGO SEPRIO, GOLASECCA, VERGIATE, MORNAGO, SUMIRAGO. BESNATE.

Perchè questi immobili sono ad oggi così ricercati? Per diversi fattori:
-Spesso e volentieri sono immobili che si presentano in veste originale, per cui le valutazioni di messa in vendita non raggiungono cifre astronomiche e sono ampiamente alla portata della famiglia media;
-Offrono spazi interni, metrature e porzioni di giardino, difficilmente trovabili nelle unità immobiliari più recenti;
-Le ristrutturazioni edilizie, riqualificazioni energetiche, a cui necessariamente questi immobili devono essere sottoposti, prima di abitarci stabilmente, sono detraibili e quindi rappresentano un ottimo strumento di ulteriore risparmio economico;
-Ultimo aspetto, ristrutturando la casa, ho la possibilità di "cucirmela addosso".
SUGGERIMENTI E REGOLE DI COMPORTAMENTO PER GLI ACQUIRENTI..
Indubbiamente il periodo vi favorisce e avete il coltello dalla parte del manico, ma è necessario ragionare con lucidità.
Se un’abitazione è stata messa in vendita al reale valore di mercato (ripeto, al reale valore di mercato) è inutile imbastire trattative nella speranza di abbassare ulteriormente il prezzo del 20% nascondendosi dietro la scusa che “oggi è tutto trattabile”. Bisogna essere consapevoli di aver individuato un immobile messo in vendita in maniera corretta (e se piace, se ho la disponibilità economica ecc..) sottoscrivere la proposta di acquisto per toglierlo dal mercato.
Affrontiamo per tempo la questione inerente il mutuo, infatti è buona cosa e giusta iniziare a cercare casa dopo aver fatto un salto in banca (giusto per capire se mi posso permettere la fuoriserie oppure solo l’utilitaria).
Altro piccolo particolare: per comprare casa serve avere da parte qualche risparmio, per cui se avete la pretesa che la banca interceda per voi finanziando l´intero importo del prezzo di acquisto, le spese accessorie e magari vi paghi anche il finanziamento della macchina..non fate perdere tempo a chi lavora e andate in affitto!!
Concludendo: se avete deciso di acquistare casa..beh il momento è propizio, i valori sono molto bassi così come i tassi di interesse sui mutui, per cui APPROFITTATENE!
compravendita immobiliare
SUGGERIMENTI E REGOLE DI COMPORTAMENTO PER I VENDITORI..
Stiamo attraversando un particolare momento nell’ambito della compravendita immobiliare, i valori di mercato sono drasticamente scesi (le percentuali sono ampiamente a 2 zeri)da 8 anni a questa parte e, mai come ora è fondamentale presentare gli immobili immessi sul mercato al meglio delle loro possibilità.
Nel caso di abitazioni abitate e abitabili, non servono interventi fantasmagorici, come oramai proposti e riproposti nei vari programmi televisivi, può bastare una semplice rinfrescata ai locali, una pulizia a fondo degli spazi e presentare la casa in perfetto ordine (quindi il vaso dei cetrioli perennemente presente sul tavolo della cucina va tolto, la camera dei bambini va riordinata..evitando di farla sembrare un parco giochi in disuso, la macchina tagliaerba parcheggiata da mesi nel prato va ricoverata nel deposito attrezzi e così via..). L´impressione conta e può segnare la sottile linea di demarcazione fra una vendita e l´assoluto disinteresse.
Quanto sopra citato può valere anche per le case non più abitate e ora vi spiego come. Avete avuto in eredità la "casa della nonna" e avete intenzione di venderla? Per renderla appetibile bisogna togliere il letto a baldacchino e la credenza in stile Luigi XV, insomma va svuotata, per avere un miglior colpo d´occhio degli ambienti. Un´imbiancata alle pareti e una pulita generale, possono rendere più "contemporanei" i locali e il tutto può dare un´impressione migliore al potenziale acquirente. Ricordate che NON C´E´ MAI UNA SECONDA OCCASIONE PER DARE UNA BUONA PRIMA IMPRESSIONE.
Se a fronte di quanto appena letto la risposta è:" per quell´immobile non investo neanche un soldo, se la vogliono la comprano così..", beh, sappiate che state perdendo soldi e tempo. A fronte di un investimento minimo (una pulita e un´imbiancata), potreste monetizzare una cifra maggiore e in minor tempo (e il piccolo investimento sarebbe ampiamente ripagato).
La vendita di una casa parte dalle foto. Una casa ben fotografata attirerà più clienti tramite le pubblicità, genererà più contatti /appuntamenti e sarà più semplice e piacevole raggiungere il traguardo tanto sperato.
Che impressione vi farebbe trovare in un autosalone solamente vetture infangate e con i tappetini sporchi? Probabilmente vi rivolgereste ad un’altra concessionaria, che vi propone auto perfettamente pulite e lucidate.
Ecco, bisogna iniziare a ragionare così anche per le case..
Altro piccolo particolare: le valutazioni immobiliari sono crollate dal 2008 a oggi, quindi non pretendiamo di vendere un immobile allo stesso prezzo di una decina di anni fa..bisogna essere razionali nel capire che una giusta valutazione significa VENDERE, una pretesa errata e ostinata significa credere ancora alle favole..
migliorare la qualit della propria abitazione vuol dire vendere prima e meglio. home staging
OBBLIGO DEL CERTIFICATO ENERGETICO
Il certificato energetico di un edificio è un documento redatto da un tecnico abilitato, necessario in caso di compravendita e locazione di un immobile.
Tale certificato rappresenta la "carta d´identità" energetica di un immobile e ci permette di capire se lo stesso ci farà risparmiare dei soldi, dandoci una qualità di vita maggiore (un´abitazione isolata in maniera ottimale ci permette di avere una giusta temperatura interna durante le stagioni dell´anno, evitando di sperperare denaro per il riscaldamento invernale e la climatizzazione estiva) e sarà rispettoso nei confronti dell´ambiente circostante (riducendo al minimo le emissione che contribuiscono al surriscaldamento globale e all´inquinamento).
Il certificato energetico è necessario fin dalla prima esposizione pubblicitaria dell´immobile (sia che si tratti di compravendita piuttosto che locazione), tant´è che è obbligatorio esporre sulla cartellonistica, sugli annunci cartacei/telematici, la classe energetica dell´immobile e l´indice di prestazione.
Avete deciso di vendere/affittare casa? Bene, il primo passo da compiere è quello di produrre il certificato energetico del vostro immobile!
certificazione energetica obbligatoria per compravendita e locazione immobiliare ace ape certificato energetico
TASSAZIONE COMPRAVENDITA IMMOBILIARE (acquisto 1-2 casa)
IMPOSTE ACQUISTO 1° CASA (con i benefici fiscali 1° casa):

ACQUISTO DA PRIVATO (ATTO NOTARILE SOGGETTO AD IMPOSTA DI REGISTRO)
Imposta di registro 2%, con minimale di 1000 euro, calcolata sul valore fiscale (rendita catastale rivalutata)
Imposta ipotecaria 50 euro
Imposta catastale 50 euro

ACQUISTO DA IMPRESA (ATTO NOTARILE SOGGETTO AD IVA)
Iva 4% calcolata sul prezzo di acquisto
Imposta ipotecaria 200 euro
Imposta catastale 200 euro
Imposta di registro 200 euro

IMPOSTE ACQUISTO 2° CASA (oppure 1° casa senza i benefici fiscali 1° casa):

ACQUISTO DA PRIVATO (ATTO NOTARILE SOGGETTO AD IMPOSTA DI REGISTRO)
Imposta di registro al 9 %, con minimale di 1000 euro, calcolata sul valore fiscale (rendita catastale rivalutata)
Imposta ipotecaria 50 euro
imposta catastale 50 euro

ACQUISTO DA IMPRESA (ATTO NOTARILE SOGGETTO AD IVA)
Iva 10 % sul prezzo di vendita
Imposta ipotecaria 200 euro
Imposta catastale 200 euro
Imposta di registro 200 euro

tassazione immobiliare acquisto 1 casa imposta di registro iva notaio
MEDIAZIONE
Art. 1754 Mediatore
E´ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755 Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l´affare è concluso per effetto del suo intervento.La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
ADEGUAMENTO IMPIANTI DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATI
Lo scorso 30/06/2017 è scaduto il termine di adeguamento degli impianti di riscaldamento centralizzati a termosifoni. Nei condomini con riscaldamento centralizzato, i termosifoni devono essere dotati delle valvole termostatiche con i contabilizzatori di calore. Le valvole termostatiche regolano il flusso di acqua calda e quindi la temperatura di ogni stanza, mentre i contabilizzatori di calore misurano il calore che il termosifone cede all´aria della stanza.
Da tale obbligo sono esclusi solo quegli impianti che presentano impedimenti di natura tecnica (si pensi agli impianti centralizzati con gli obsoleti pannelli radianti a pavimento), oppure quei condomini che non traggono un beneficio economico dal risparmio energetico (bisognerà essere in possesso di una relazione tecnica, eseguita da un tecnico abilitato onde poter dimostrare l´esenzione).
La mancanza di tale adeguamento normativo prevede una sanzione compresa tra i 500 e i 2500 euro, in base alle decisioni delle singole regioni.
AMMINISTRAZIONE E ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Se abitate in condominio, forse vi può essere utile:

Art. 1129 - Nomina e revoca dell´amministratore
1. Quando i condomini sono più di quattro, l´assemblea nomina un amministratore [1106, 1130, 1131 ]. Se l´assemblea non provvede, la nomina è fatta dall´autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
2. L´amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall´assemblea [1136 c. 4 ].
3. Può altresì essere revocato dall´autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall´ultimo comma dell´articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
4. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell´amministratore dall´ufficio sono annotate in apposito registro (1138 c. 3-4).
Art. 1130 - Attribuzioni dell´amministratore
1. L´amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell´assemblea dei condomini [1135 ss. ] e curare l´osservanza del regolamento di condominio [1138 ];
2) disciplinare l´uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell´interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi [1123 ] ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell´edificio e per l´esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell´edificio.
2. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione [1129 c. 3, 1135 n. 3 ].
Art. 1131 - Rappresentanza
1. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall´articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio [1138 ] o dall´assemblea, l´amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
2. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell´edificio [1117 ]; a lui sono notificati i provvedimenti dell´autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
3. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell´amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all´assemblea dei condomini.
4. L´amministratore che non adempie a quest´obbligo può essere revocato [1129 ] ed è tenuto al risarcimento dei danni [1138 c. 4 ].
Art. 1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti
1. Qualora l´assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all´amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L´atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
2. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
3. Se l´esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente [1138 c. 4 ].
Art. 1133 - Provvedimenti presi dall´amministratore
I provvedimenti presi dall´amministratore nell´ambito dei suoi poteri [1130 ss. ] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell´amministratore è ammesso ricorso all´assemblea, senza pregiudizio del ricorso all´autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall´articolo 1137.
Art. 1134 - Spese fatte dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell´amministratore o dell´assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [1110 ].
Art. 1135 - Attribuzioni dell´assemblea dei condomini
1. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l´assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell´amministratore e all´eventuale sua retribuzione [1129 ];
2) all´approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l´anno e alla relativa ripartizione tra i condomini [1123 ];
3) all´approvazione del rendiconto annuale dell´amministratore e all´impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
2. L´amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 - Costituzione dell´assemblea e validità delle deliberazioni
1. L´assemblea è regolarmente costituita con l´intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell´intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell´edificio.
3. Se l´assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l´assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell´edificio.
4. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell´amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell´amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell´edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
5. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell´articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell´edificio.
6. L´assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla
riunione.
7. Delle deliberazioni dell´assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall´amministratore [1138 c. 4 ].
Art. 1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell´assemblea
1. Le deliberazioni prese dall´assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini [1105 ].
2. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio [1138 ] ogni condomino dissenziente può fare ricorso all´autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l´esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall´autorità stessa [1109 c. 1 ].
3. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza [2964 ss. ], entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti [1109 c. 2, 1138 c. 4 ].
Art. 1138 - Regolamento di condominio
1. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l´uso delle cose comuni [1117 ] e la ripartizione delle spese [1123 ], secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell´edificio e quelle relative all´amministrazione.
2. Ciascun condomino può prendere l´iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
3. Il regolamento deve essere approvato dall´assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell´articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall´ultimo comma dell´articolo 1129. Esso può essere impugnato a norma dell´articolo 1107 [1106 ].
4. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
VALUTAZIONI IMMOBILIARI NEL COMUNE DI SOMMA LOMBARDO
Prima di dire "voglio realizzare.." date un´occhiata qui sotto..
La valutazione CORRETTA del vs. immobile parte da qui.
Fonte CCIAA di Varese riferita al secondo semestre 2015
BREVI CENNI SU IMPIANTI DI RISCALDAMENTO E FONTI RINNOVABILI
- Centralizzato: Si ha un’unica caldaia al servizio di più unità abitative. Può essere abbinato ai classici termosifoni oppure ai pannelli radianti a pavimento. Molto in voga negli anni ‘60 -’70, è ritornato in auge negli ultimi anni per le nuove costruzione sopra le 4 unità immobiliari, in seguito all’introduzione di tale disposizione nei regolamenti edilizi di diversi Comuni.

-Autonomo: Ogni unità abitativa è dotata di apposita caldaia. Può essere abbinata all’impianto con termosifoni oppure ai pannelli radianti a pavimento. Negli ultimi anni, in questo segmento, hanno avuto maggiore sviluppo le caldaie a condensazione di ultima generazione.

-Pompa di calore: E’ un macchinario alimentato (la maggior parte delle volte) con energia elettrica, assorbita dalla rete tradizionale, oppure autoprodotta tramite adeguato impianto fotovoltaico, che ha la capacità di generare riscaldamento e raffrescamento da una fonte gratuita come il terreno, l’aria oppure l’acqua di falda. Il vantaggio della pompa di calore è quello di riuscire a fornire più energia riscaldante o raffrescante rispetto alla quantità di energia elettrica assorbita dalla stessa per il proprio funzionamento.

-Impianto geotermico: E’ un impianto che, tramite una sonda geotermica (di profondità variabile, mediamente tra i 60 e i 130 metri) assorbe il calore naturale presente nel terreno e lo trasmette alla relativa pompa di calore, che lo trasformerà in riscaldamento invernale (tramite ventilazione meccanica per esempio), oppure raffrescamento estivo.

-Termo camini e termo stufe: Sono prodotti dotati di una camera di combustione, alimentati di solito a legna oppure pellet, che collegati agli appositi collettori, veicolano l’acqua calda (scaldata appunto dal termo camino o dalla termo stufa) ai termosifoni oppure alle serpentine del riscaldamento a pavimento.
Permettono il riscaldamento dell’intero immobile, sostituendosi alla caldaia tradizionale.
Capitolo diverso per i camini ventilati e le stufe a pellet, che producono ed espellono aria calda, nei locali dove sono posizionati.

-Impianto fotovoltaico: Sono impianti esterni formati da celle fotovoltaiche (solitamente siamo abituati a vedere i classici pannelli da installare sul tetto, ma ci sono anche tegole, e finestre fotovoltaiche) che grazie alla luce diurna riescono a produrre energia elettrica. La maggior produzione è direttamente proporzionale al maggior irraggiamento. In base ai KW installati, all’azzonamento ecc.. possono andare ad integrare oppure possono soddisfare ed eccedere l’intero fabbisogno di un fabbricato (rendendolo così indipendente dalla rete tradizionale).

-Impianto solare termico: Questo tipo di impianto sfrutta dei pannelli posti in posizione, orientamento ed inclinazione idonea a ricevere il maggior irraggiamento solare, onde poter, tramite scambiatori e appositi bollitori (boiler) produrre ed accumulare acqua calda sanitaria.

Ecco come viene costruita una casa PASSIVA (casa in bioedilizia). Video di ELK HAUS, relativo alla costruzione di una casa PASSIVA all´EnergiePark di Innsbruck (Austria)
Ventilazione meccanica
Ventilazione meccanica..questa sconosciuta! Ecco un bozzetto che vi mostra in maniera semplificata, come viene strutturato un impianto a ventilazione meccanica.
Valutazioni immobiliari nel Comune di Golasecca, relative all´anno 2016 (fonte CCIAA di Varese)
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