29 Marzo 2024
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rivalutazione terreni edificabili

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Negli anni ho venduto diversi terreni edificabili residenziali (anche grazie al comparto BIOEDILIZIA) e ciclicamente si è presentata l'annosa quaestio riguardante la cosiddetta "perizia asseverata".
Doverosa una premessa: nel caso in cui, la vendita di un terreno edificabile dovesse generare plusvalenza, quest'ultima sarà sempre tassata.
Per semplificare il concetto: terreno edificabile residenziale acquistato nel 1995 a 50.000.000 di lire, messo in vendita nel 2023 a 100.000 euro, la differenza di prezzo che intercorre tra i 50.000.000 di lire e gli attuali 100.000 euro rappresenta la plusvalenza. In tal caso visto l'importante divario, sarebbe opportuno consigliare alla Proprietà prima di mettere in vendita il bene, di far redigere da apposito Tecnico una perizia asseverata (depositata presso un tribunale), che vada ad "aggiornare" il valore di mercato del terreno; Così facendo, il valore emerso dalla perizia, rappresenterà la base imponibile sulla quale il Venditore pagherà un'imposta sostituiva pari al 16%, evitando così di dovere assoggettare la plusvalenza maturata, alla disciplina impositiva ordinaria IRPEF. Ci tengo a precisare che la "finestra temporale" onde poter redigere la perizia asseverata non è costante negli anni (per esempio, per l'anno 2023 sarà attiva dal 01 gennaio sino al 15 novembre) e che l'imposta sostitutiva sopra citata è lievitata dall'iniziale 4% all'attuale 16%.
Conviene sempre fare la perizia asseverata? La risposta è no. Qualora avessi acquistato un terreno edificabile residenziale nel 2010 al prezzo di 56.000 euro e lo stesso venisse immesso sul mercato immobiliare nel 2023 alla cifra di 62.000 euro, si generebbe "poca plusvalenza", a maggior ragione facendo presente che ai 56.000 euro iniziali, ai fini del calcolo della base imponibile sulla quale conteggiare l'eventuale plusvalenza, vanno sommate la tassazione versata contestualmente al rogito di acquisto e l'onorario notarile, relativo all'acquisto stesso. In tal caso la plusvalenza potrebbe essere infima o addirittura assente.
Ultimo particolare: alcuni clienti pensano che asseverare in ogni caso il terreno, vada ad escludere la possibilità di accertamento di maggior valore da parte dell'Agenzia delle Entrate nel triennio successivo l'avvenuta vendita (informazione errata in quanto il far redigere apposita perizia giurata e l'aver effettuato il relativo versamento dell'imposta sostitutiva, non preclude all'Amministrazione finanziaria di procedere all'accertamento del valore della cessione).

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